Загрузка...

СтатьиАналитический материал → Доверительное управление

Доверительное управление недвижимым имуществом предполагает профессиональное (предпринимательское) использование вверенного управляющему имущества, совершение в интересах вверителя или выгодоприобретателя как юридических, так и фактических действий с целью получения соответствующего дохода.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом

Передать имущество в доверительное управление правомочен только собственник, он же выступает вверителем. Лицо, обладающее иными ограничительными вещными правами на недвижимое имущество, не может быть вверителем, так как оно не в состоянии наделить управляющего возможностью осуществлять правомочия собственника. Это касается прежде всего унитарных предприятий и учреждений.

В качестве доверительного управляющего может выступать только профессиональный участник имущественного оборота – индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарных предприятий. В тех случаях, когда отношения доверительного управления возникают не в силу договора, а по иным основаниям, прямо предусмотренным законом, в роли доверительного управляющего может выступать гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем или некоммерческая организация.

Важно оговориться, доверительный управляющий ни при каких условиях не может стать выгодоприобретателем.

Обратите внимание! Доверительный управляющий, по договору  доверительного управления, выступает от собственного имени, но с обязательным информированием всех третьих лиц о своем особом положении.

Одним из участников доверительного управления может быть выгодоприобретатель. Он не является стороной по договору, но имеет свой правовой статус, а именно – третье лицо, в пользу которого заключен договор (статья 400 Гражданского кодекса Республики Беларусь). В частности, выгодоприобретатель вправе требовать от управляющего осуществления исполнения в свою пользу, а для досрочного изменения или прекращения договора может потребоваться его согласие.  

Форма, предмет, срок договора доверительного управления недвижимым имуществом

Договор заключается по правилам договора купли-продажи недвижимого имущества, что значит, в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. В случае если одной из сторон договора доверительного управления выступает физическое лицо либо индивидуальный предприниматель без печати, договор заключается в  нотариально удостоверенной форме. Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Права и обязанности по договору доверительного управления недвижимым имуществом возникают с момента государственной регистрации указанного договора и прав вытекающих из него.

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах вверителя или выгодоприобретателя. Однако какие-то из этих действий могут быть заранее исключены или ограничены законом или договором (запрещение безвозмездного отчуждения, иные сделки могут допускаться лишь с прямого согласия вверителя).

В отношении переданного в доверительное управление имущества управляющий осуществляет  правомочия собственника в пределах, установленных законом и договором, но не получает недвижимость в собственность в порядке уступки права. То есть собственник не передает управляющему свои правомочия, а предоставляет ему возможность участвовать в их реализации. При этом правомочие распоряжения недвижимым имуществом управляющий может осуществить только в случае и в порядке, прямо предусмотренном договором.

Договор доверительного управления всегда является срочным, срок его действия не может превышать пять лет. Таким образом, договор не может прикрывать фактическое отчуждение имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли-продажи имущества в обход установленных запретов или ограничений.

Доверительное управление недвижимым имуществом

По общему правилу доверительный управляющий обязан лично осуществлять действия по управлению недвижимым имуществом вверителя. Хотя управляющий вправе поручить иному лицу совершение от своего имени действий, необходимых для управления имуществом, только в случае, когда такая возможность прямо предусмотрена договором или полученным от вверителя письменным согласием либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов вверителя или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания вверителя в разумный срок. При этом управляющий остается ответственным перед вверителем и выгодоприобретателем за все действия по управлению имуществом, совершенные выбранным им для этого лица.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе (отдельно в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Права, приобретенные доверительным управляющим по совершенным им в этом качестве сделкам, включаются в состав переданного ему в управление имущества, а обязанности исполняются за счет данного имущества. При недостаточности такого имущества для погашения возникших в связи с его управлением обязательств, взыскание может быть обращено на личное имущество доверительного управляющего, а если и его не хватит для удовлетворения требований кредиторов – на имущество учредителя, не переданного  в доверительное управление.

Если в результате действий управляющего недвижимым имуществом причинены убытки вверителю или выгодоприобретателю, управляющий несет перед ними имущественную ответственность. При этом, будучи профессиональным предпринимателем, он отвечает как за виновно причиненные, так и за случайно возникшие убытки и может освободиться от ответственности, только доказав, что такие убытки возникли в результате действий либо непреодолимой силы, либо учредителя или выгодоприобретателя.

Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество вверителя, не переданное в доверительное управление. Таким образом, в обязательственных отношениях с участием доверительного управляющего используется двухступенчатая субсидиарная ответственность, что бесспорно понижает предпринимательские риски кредиторов.

Обратите внимание! Обращение взыскания по долгам вверителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением экономической несостоятельности (банкротства) этого лица. При экономической несостоятельности (банкротстве) вверителя доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.

В свою очередь вверитель берет на себя обязательства уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в связи с осуществлением управления. Вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться  за счет доходов от использования имущества, переданного в управление. Данное правило признано стимулировать эффективность и доходность управления (ибо при отсутствии доходов управляющий лишается источника своего вознаграждения).

Прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом

Как и любой срочный договор, договор доверительного управления прекращается с истечением срока, на который он был заключен.

Как доверительный управляющий, так и вверитель могут, в случае невозможности лично осуществлять управления, в одностороннем порядке отказаться от договора, предварительно известив об этом контрагента за три месяца до прекращения договора. При этом договором может быть предусмотрен и иной срок уведомления. По иным причинам односторонний отказ от договора допускается вверителем, но при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.  

Также договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит прекращению в случае:

  • смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, либо объявления его умершим или ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  • отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  • смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, объявления его умершим, признания недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, признания индивидуального предпринимателя экономически несостоятельным (банкротом), а также установления запрета доверительному управляющему осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, предусмотренных законодательными актами;
  • признания лица, являющегося вверителем, экономически несостоятельным (банкротом).

По общему правилу, при прекращении договора недвижимое  имущество, находящееся в доверительном управлении, передается вверителю, если договором предусмотрено, то может быть передано выгодоприобретателю либо реализовано доверительному управляющему.

Дата 2016-10-23 22:57:58

Комментировать

Вы не залогинены!