Загрузка...

СтатьиАналитический материал → Продажа части нежилого капитального строения физическим лицом

Недвижимое имущество, как объект гражданского оборота, имеет особенность, а именно: создание (то есть, существование) как объекта недвижимости и права на отчуждение его (то есть, полномочия), а также связанность судьбы земельного участка и капитального строения. На указанных юридических фактах и основывается сделка по отчуждению.

Недвижимое имущество считается созданным и на него возникают права с момента государственной регистрации его создания и возникновения прав, что подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (ст.ст. 7-9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон РБ № 133-З). Произвести распорядительные действия с недвижимым имуществом, возможно только после государственной регистрации этого имущества.

Связанность земельного участка с капитальным строением основывается на единстве судьбы указанных объектов (абз. 4 ст. 5 Кодекса РБ о земле). В случае если на капитальное строение переходит право к другому лицу, то неизбежен переход прав или оформление прав на земельный участок к этому лицу (ст. 59 Закона РБ от 22 июля 2002 г. № 133-З).

Наличие свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо иного удостоверяющего документа на недвижимое имущество и актуальных записей в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац 3 ст.1 Закона № 133-З), при отсутствии иных ограничений (обременений) предусмотренные актами законодательства, подтверждает полномочия физического лица на совершение сделок с имуществом.

При этом, до продажи части нежилого капитального строения физическим лицом необходимо проверить:

• не наложен ли арест на капитальное строение в процессе исполнительного производства (ст.502, 513 Гражданского процессуального кодекса РБ);

• наличие письменного согласия супруга (супруги), в том числе бывшего супруга (супруги), если недвижимое имущество было приобретено в период брака, за исключением имущества, приобретенного в дар или в порядке наследования, если только не были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.) (ст.26 Кодекса РБ о браке и семье, ст.256, 259 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК);

• не находится ли имущество в залоге (ипотека) (ст.25 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»);

• отсутствие лиц, обладающих преимущественным правом покупки недвижимого имущества (сособственники (ст.253 ГК), местный исполнительный и распорядительный орган государственной власти (п.4 ст.55 Закона РБ от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»));

• нет ли открытого наследственного дела в случае, если имущество, приобретенное в период брака, отчуждается пережившим супругом (п.20 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции РБ от 23.10.2006 № 63);

• не является ли капитальное строение историко-культурной ценностью (ст.52 Закона РБ от 09.01.2006 № 98-З «Об охране историко-культурного наследия Республики Беларусь»);

• отсутствие у физического лица задолженности по налоговым платежам, в случае если он не является налоговым резидентом (п. 1.6 Постановления МНС РБ 26 апреля 2013 г. № 14 «О некоторых вопросах осуществления налоговыми органами административных процедур, установлении форм некоторых документов и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства по налогам и сборам РБ и отдельных структурных элементов постановлений Министерства по налогам и сборам РБ»);

• отсутствие иных ограничений (запрещений) на отчуждение недвижимого имущества (арест, запрещение отчуждения недвижимого имущества лицами, обязанными возмещать расходы по содержанию детей, и др.);

• отсутствие на земельном участке самовольных строений или самовольной реконструкции капитального строения (ст.223 ГК);

• адрес капитального строения и земельного участка на соответствие требованиям актов законодательства (Инструкция о порядке ведения адресной системы, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 15.08.2012 № 27). Указание адреса является существенным условием договора купли-продажи (ст. 525 ГК).

Виды договора купли-продажи части нежилого капитального строения

Произвести отчуждение нежилого капитального строения можно, заключив один из видов договора купли-продажи:

1) договора купли-продажи доли в праве собственности на капитальное строение;

2) договора купли-продажи изолированного помещения (или несколько изолированных помещений), расположенного в капитальном строении.

Каждый указанный договор несет свои правовые последствия.

Правовые последствия договора купли-продажи доли в праве собственности

При заключении договора купли-продажи доли в праве собственности возникает общая долевая собственность на недвижимое имущество (ст.246 ГК), что приводит к равноправию в вопросах владения и пользования недвижимым имуществом независимо от размера доли каждого участника долевой собственности (ст.250 ГК). В случае возникновения спора в вопросах владения и пользования недвижимым имуществом стороны могут заключить договор об определении порядка пользования недвижимым имуществом либо обратиться в суд с требованием об определении такого порядка. Распорядительные действия в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляются только по соглашению участников долевой собственности (ст.249 ГК). При продаже (мене) доли в праве собственности на недвижимое имущество остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для реализации этого права продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать (заключить договор мены) свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки (мены) или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать (заключить договор мены) свою долю любому лицу (ст.253 ГК). Это правило применяется и в случае обращения взыскания на долю в праве собственности на недвижимое имущество при ипотеке (п.4 ст.9 Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»). Расходы по содержанию имущества (налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, издержки по его содержанию и сохранению) участники долевой собственности несут пропорционально своей доле, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п.1 ст.252 ГК).

Купля-продажа изолированного помещения

При принятии собственником решения произвести отчуждение изолированного помещения (или несколько изолированных помещений) ему сначала потребуется обратиться за совершением административной процедуры вычленения изолированного помещения (или нескольких изолированных помещений) из капитального строения (подп.22.3.3 п.22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200) в территориальную организацию по государственной регистрации. После проведения которой появится еще несколько объектов недвижимого имущества. Каждый образованный объект (изолированное помещение) и капитальное строение будут самостоятельными объектами недвижимого имущества, подлежащими обложению налогом на недвижимость (ст.185 Налогового кодекса РБ). Само изолированное помещение является частью капитального строения, отделенной от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющей самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения (абзац 6 ст.1 Закона № 133-З). После заключения договора купли-продажи изолированного помещения стороны будут автономны друг от друга, будут самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться той частью капитального строения, которая приходится на изолированное помещение, находящееся в собственности, а также нести все расходы по содержанию изолированного помещения.

Обратите внимание. После продажи физическим лицом изолированного помещения и государственной регистрации договора купли-продажи изолированного помещения в капитальном строении возникнет право совместного домовладения (ст.6 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении») таким образом, физическое лицо (продавец) утратит право собственности на капитальное строение.

Удостоверение и государственная регистрация договора купли-продажи

Обязательное законодательное требование для договоров купли-продажи - их удостоверение (п.1 ст.67 Закона № 133-З) и государственная регистрация. Удостоверить можно у нотариуса (нотариально удостоверенная сделка - ст.164 ГК) или у регистратора недвижимости (простая письменная форма сделки - ст.161 ГК). Разница между нотариально удостоверенной сделкой и удостоверенной у регистратора недвижимости заключается в гарантиях исполнения обязательств по договору купли-продажи, что особенно актуально при рассрочке платежа.

Обратите внимание. Если покупатель по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом, не исполнит обязательства по уплате цены договора, то продавец вправе взыскать денежные средства в бесспорном (внесудебном) порядке, обратившись к нотариусу за исполнительной надписью (п.10 перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 28.12.2006 № 1737). При удостоверении договора регистратором недвижимости такого права не будет, и принудительное взыскание денежных средств возможно только в судебном порядке.

Государственная регистрация договора купли-продажи и прав по нему осуществляется регистратором недвижимости территориальной организации по государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации подается совместно сторонами, если иное не предусмотрено самим договором (подп.13.4 п.13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 23.04.2004 № 17). Таким образом, стороны по договору купли-продажи могут самостоятельно определить, кто из них может обратиться с заявление о государственной регистрации в территориальную организацию по государственной регистрации.

Судьба земельного участка при заключении договора купли-продажи

При заключении договора купли-продажи физическим лицом необходимо учитывать, каким правом на земельный участок может обладать вторая сторона по сделке, поскольку не у всех субъектов земельных отношений может совпадать вид права (подп.1.1 п.1 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», ст.17 Кодекса РБ о земле (далее – Кодекс о земле)).

В зависимости от статуса, землепользователи могут обладать следующими видами прав:

гражданин Республики Беларусь - правом временного пользования, правом пожизненного наследуемого владения, правом частной собственности, правом аренды;

иностранный гражданин - правом аренды;

индивидуальный предприниматель - правом аренды;

юридическое лицо Республики Беларусь - правом постоянного пользования, правом временного пользования, правом частной собственности, правом аренды;

юридическое лицо, не являющийся резидентом Республики Беларусь - правом аренды.

Особенность в том, что земельным участком нельзя обладать разными видами права. Например, физическое лицо обладает правом (либо долей в праве) пожизненного наследуемого владения, а индивидуальный предприниматель - правом аренды (либо долей в праве). Следовательно права, при данных обстоятельствах, не могут быть зарегистрированы регистратором недвижимости территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, до тех пор, пока сторонам по договору местный исполнительный и распорядительный комитет не предоставит земельный участок на одном виде права в соответствующих долях.

Для этого сторонам по договору необходимо:

1) подписанный и удостоверенный договор купли-продажи представить для государственной регистрации в территориальную организацию по государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации только сделки. Таким образом, договор будет наделен юридической силой;

2) с зарегистрированным договором купли-продажи обратиться в землеустроительную службу местного исполнительного и распорядительного комитета с заявлением об изъятии земельного участка и предоставлении его на ином виде права, которым способны обладать стороны по договору (на практике, как правило, только аренда) в соответствующих долях;

3) с полученным решением местного исполнительного и распорядительного комитета обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок и заявлением о переходе доли в праве собственности на капитальное строение.

Обратите внимание. В том случае, если земельный участок находится у продавца на праве собственности, а покупатель не может обладать этим видом права, то сделка невозможна.

Если стороны по договору купли-продажи могут обладать видом права на земельный участок, на котором расположена отчуждаемая доля в праве собственности капитального строения, то в договоре целесообразно определить условие о переходе доли в праве на земельный участок. То есть, если отчуждается ½ доли в праве собственности на капитальное строение, то следует определить переход ½ доли в праве на земельный участок (п.12 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»). В противном случае регистратор недвижимости территориальной организации по государственной регистрации потребует у сторон по договору купли-продажи определить доли в праве на земельный участок при подаче заявления о государственной регистрации.

Обратите внимание. Сделка считается состоявшейся с момента государственной регистрации договора купли-продажи, доли в праве собственности на капитальное строение, а также после полного расчета по договору купли-продажи.

Дата 2016-10-18 22:40:14

Комментировать

Вы не залогинены!