Загрузка...

СтатьиАналитический материал → Договор аренды недвижимого имущества

Одна из форм эффективного использования недвижимого имущества – это сдача его в аренду, как всего имущества, так и части. Данный способ использования имущества гарантирована статьями 13, 44 Конституции Республики Беларусь. А именно, государство гарантирует право собственности, всем равные возможности свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. 

По договору аренды капитального строения, изолированного помещения, сооружения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение, изолированное помещение, сооружение или машино-место. Договор несет в себе возмездный характер, заключается в отношении непотребляемых вещей.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо иному лицу управомоченному законодательством или собственником (унитарное предприятие, учреждение).  Передача имущества во временное владение и пользование не прекращает право собственности, но ограничивает правомочия собственника.

Право собственности на недвижимое имущество должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, что дает юридическую возможность произвести распорядительные действия. В том случае, если имущество и право не будут зарегистрированы в выше указанном регистре, то заключенная сделка по передаче имущества в аренду будет признана ничтожной (статья 579 ГК РБ).

Следует обратить внимание, что при общей долевой собственности, согласие на сдачу имущества в аренду сособственника является обязательным, в противном случае такой договор будет признан ничтожным. Либо необходимо выделить долю в натуре из общей собственности, например, вычленить изолированное помещение из капитального строения или разделить капитальное строение, изолированное помещение (статья 249 ГК РБ).

Сам договор аренды заключается в письменной форме, подписывается сторонами и не требует к себе обязательного нотариального удостоверения, а также государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации (пп. 1.2 п. 1 Декрета Президента РБ от 19 декабря 2008 года № 24 О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (далее – Декрет от 19.12.2008  № 24); ст. 67 Закона Республики Беларусь  от 22 июля 2002 года № 133-З О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Но, в том случае если арендодатель заключает договор в статусе физического лица, то такой договор необходимо будет зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе власти. Форма договора в таком случае будет типовая (Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 года № 497 О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест).  Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (статья 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ)).

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В частности:

  • о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 578 ГК РБ) (точный адрес объекта аренды, инвентарный номер, кадастровый номер земельного участка на котором расположен объект аренды, площадь, назначение объекта аренды);
  • о размере арендной платы (статья 625 ГК РБ).

Срок договора аренды не является существенным условием договора, поэтому он может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок, то есть без указания срока (статья 581 ГК РБ). Следует отметить, что пп 1.1 п. 1 Декрета 19.12.2008 № 24 предусматривает срок договоров аренды не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов. Исходя из юридической силы нормативно-правового акта, и юридической чистоты договора, рекомендую указывать в договоре срок аренды недвижимого имущества.

После заключения договора и вступления его в законную силу имущество подлежит передаче арендодателем и принятие его арендатором по передаточному акту или иному документу о передаче. Иным документом о передаче может выступать и сам договор аренды, в который будет включено условие о том, что объект аренды передан арендодателем, принят арендатором, а также, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, использовать договор в качестве передаточного акта нежелательно, так как нет возможности удостоверить в каком состоянии принято имущество, недостатки, принадлежности.

Судебная практика по вопросам арендных правоотношений не рассматривает подписание передаточного акта как обязательного элемента заключения договора. В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, то это обстоятельство не может освобождать его от надлежащего исполнения обязательств по заключенному договору (передать имущество, уплачивать арендную плату) (статья 290 ГК РБ).

Обязанность арендодателя – передача объекта аренды арендатору. Состояние объекта должно соответствовать требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению  такого имущества. По той причине, что договор аренды вступает в силу с момента подписания его сторонами, эта обязанность несет в себе безусловный характер и арендатор вправе потребовать отобрания имущества на предусмотренных договором условиях (статья 369 ГК РБ).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, – обязанность арендодателя. Если арендодатель указанную обязанность не выполнил, то негативные последствия возникают у него, только в том случае, если пользование переданным имуществом  в соответствии с его назначением не возможно без принадлежностей и относящихся к нему документов.

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату  возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата имущества. Форма арендной платы (платежи, встречные услуги, доля от использования арендованного имущества (плоды, продукция, доходы), улучшение арендованного имущества) находится на усмотрение сторон, допускается сочетание платежей. Договор может предусматривать срок, в течение которого размер арендной платы должен остаться неизменным, либо периодичность изменения арендной платы. Если договор не предусматривает условия о периодичности изменения размера арендной платы, то размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (статья 585 ГК РБ).

При заключении договора аренды в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь взыскание задолженности по арендной плате, если имущество находится в собственности юридического лица или индивидуального предпринимателя, происходит в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 14 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 28 декабря 1737 Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей).

Стороны срочного договора аренды не вправе отказаться от договора, если сам договор не предусматривает иного. Одностороннее расторжение договора возможно по решению суда в следующих случаях:

по требованию арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумный срок в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • в других случаях предусмотренных договором;

по требованию арендатора:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющиеся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • в других случаях предусмотренных договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если объект аренды не возвращен либо возвращен несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В том случае, если стоимость объекта аренды увеличена за счет арендатора, то вопрос разрешается следующим образом:

  • отделимые улучшения являются собственностью арендатора;
  • неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, при этом, если улучшения произведены с его согласия, то арендатор имеет право, на возмещение стоимости этих улучшений. Возмещение подлежит только после прекращения действия договора. Если улучшения произведены арендатором без согласия арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.
Дата 2016-10-18 22:35:10

Комментировать

Вы не залогинены!